サラリーマンや公務員と違って、
信用の薄い自営業だって、審査に通れば、
住宅ローンを組めます。
住宅ローンが使えるということは、当然、
住宅ローン控除だって受けることができ、
課税所得を減らすことができます。
自営業者が住宅ローン控除を受ける場合に、
知っておかなければいけないことをまとめました。
このページの情報は主に、
こちらの内容をもとに編集しています。
目次
住宅ローン控除を受ける条件
まず、住宅ローン控除を受けるにあたって、
大きく分けて４つの条件があります。
- 入居・取得に関する条件
- 住宅そのものに関する条件
- 所得額に関する条件
- ローン（借入金）に関する条件
入居・取得に関する条件
新築又は取得の日から６か月以内に
住み始めていること。
つまりローン債務者が
６か月以内に入居した実績がなければ、
控除を受けることができません。
ただ、単身赴任が突然決まった場合など、
やむを得ない場合に関しては、
住み始めた時点から控除をうけられるようになっています。
関連ページ：単身赴任の確定申告|単身赴任で医療費控除・住宅ローン控除は？家賃・旅費は？
住宅そのものに関する条件
家屋の床面積（登記面積）が５０平米以上
マンションの場合にはベランダを含めた
共用部分は含みません。
事務所兼自宅としている場合には、
建物全体の床面積によって判断することになっています。
所得額に関する条件
その年の債務者の所得金額が３０００万円以下であること
ローン（借入金）に関する条件
総返済期間が１０年以上であること。
繰り上げ返済で返済期間が１０年未満になった場合、
その年から住宅ローン控除を受けることができなくなります。
また、金融機関からの借り入れのみが住宅ローン控除の対象となっていて、
親族や友人からの借入金の場合は控除を受けることができません。
ただし会社からの借り入れに関しては利率が１％を超えている場合に限り、
住宅ローン控除を認めてもらえます。
控除額は住民税で計算
住宅ローン控除額はいったい、どんな計算で決まるのかというと
所得税・住民税で計算方法が異なります。
所得税
Ａ．年末残高等×１％
Ｂ．４０万円
のどちらか安い方
住民税
Ａ．所得税の課税総所得金額等の７％
Ｂ．１３６，５００円
どちらも平成３１年６月３０日までの
計算方法になります。
平成３１年７月１日からはまた、
計算方法が変わる可能性があります。
開始当初の平成２１年では、
たとえば、所得税は年末残高等×１％か50万円の少ない方
となっていました。
つまり年を追うごとに徐々に、
控除の最大金額が減っているんです。汗
住宅ローン控除の必要書類
自営業者の場合まず、いつも通り、
確定申告書B表を使います。
その上で、用意しなければいけない書類は、
建物に対してのみ住宅ローンを借りている）
（土地の取得には住宅ローンを借りていない）
場合には、下記の書類が必要になります。
Ａ．住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
毎年10月ごろに借入している金融機関などから送られてきます。
Ｂ．住民票の写し
コピー不可
Ｃ．家屋の登記簿謄本
もしくは登記事項証明書
Ｄ．売買契約書や建築請負契約書のコピー
下記の情報が記載されていなければいけません。
- 家屋の新築又は取得年月日
- 家屋の取得対価の額
- 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
土地の取得にも住宅ローンを組んでいる場合には、
Ｅ．敷地取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
土地の登記簿謄本 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
Ｆ．その家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等
家屋の新築の日から2年以内に購入した敷地の場合
金融機関、地方公共団体又は貸金業者などの
借入金・家屋の登記事項証明書など
もしくは、家屋の登記事項証明書などで、
家屋に一定の抵当権が設定されていることを
明らかにする書類
Ｇ．敷地の分譲に係る契約書の写しなど
その家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき
住宅ローン控除を忘れた場合
自営業者の確定申告はサラリーマンとは違って、
義務の側面が強くなります。
住宅ローン控除を忘れた＝記入漏れという扱いになってしまうため、
修正申告をすることになります。
サラリーマンで確定申告をし忘れていたとしても、
あれば５年前までさかのぼって申請できますが、
自営業の場合には１年前までとなります。
２年以上前までさかのぼることはできないので、
くれぐれも申告漏れをしないように、気を付けましょう。
連帯保証・ペアローン・連帯債務の場合
住宅ローンを借りる場合、
配偶者と協力して、
連帯保証
ペアローン
連帯債務
といった形態にすることもできますね。
妻に収入がある場合にはペアローンを組んだほうが、
住宅ローンの支払総額を減らせる可能性があります。
では、片方が負担している住宅ローンに対する
住宅ローン控除を、もう片方の所得に対して
適用させることができないのか？
たとえば妻が住宅ローンの債務者となっていて、
自営業の夫の所得に対して住宅ローン控除を
申請できるのかというと、制度上はだめです。
あくまでも債務者の所得に対して、
住宅ローン控除を適用する規則になっています。
ペアローンの場合には債務者は夫婦で別々なので、
妻の控除を夫の所得で受けるといったことはできません。
ただ連帯債務の場合には、
妻の夫のどちらとも債務者となっています。
つまり、どちらの所得に対しても住宅ローン控除を受けられるので、
より所得の多いほうで控除を受けたほうが還付金を増やすことができます。
住まい給付金も併用しよう
住宅ローン控除は基本的に、
他の特例との併用は不可となっています。
たとえば、譲渡所得の課税の特例などを受けていた場合には、
住宅ローン控除を受けられなくなる場合があります。
ただし、併用できる控除や給付金などもあって、
繰越控除
居住用財産の譲渡で損失が出た場合、
その翌年以後３年間損失を繰越しできます。
仮に繰越控除を適用した結果、
３年目までの所得税がゼロだった場合、
４年目から住宅ローン控除を受けることができます。
つまり４年目に関しては
繰越控除と住宅ローン控除を併用する形となります。
住まい給付金
すまい給付金制度では、諸経費や扶養控除を差し引いた後の
「課税所得」により給付額が決定します。
住宅ローン控除は併用可能です。
参考：政府広報オンライン
住宅購入の負担を軽くする「住宅ローン減税」や「すまい給付金」をご存じですか？
住宅ローン控除の確定申告で住民税計算と還付について
従来は住民税の還付（正確には減免）なんて
できなかったんですが、平成２１年度の法改正で、
住民税還付の制度が生まれました。
住宅ローン控除を利用している場合、
所得税の還付をしてもらえるだけじゃなくて、
住民税も安くしてもらえる可能性がありますよ。
住民税を還付（減免）してもらおう！
住宅ローン控除で住民税の還付をしてもらうには、
所得税から控除しきれなかった額が残っている場合です。
たとえば、住宅ローン控除が２０万円だったとして、
所得税が６万円だった場合、１４万円が余ります。
（２０万円 － ６万円 ＝ １４万円）
この１４万円分を住民税の減免にあてることができるわけです。
減免してもらえる金額
Ａ．前年分の所得税の課税総所得金額等の７％
Ｂ．１３６，５００円
ＡとＢのどちらか少ない方
仮に課税所得が２００万円だった場合、
２００万円Ｘ０．０７（７％）＝１４万
Ｂの金額よりも大きくなってしまうので、
住民税の減免額は１３６，５００円となります。
仮に、本来の住民税の負担額が、
１７万円だった場合、13.65万円を引いて
3.35万円にすることができます。
申請方法
特に申請不要です。
確定申告した時点で自治体にも情報が共有され、
しかるべき金額が住民税から減免されます。
減免方法
翌年に支払う住民税の金額から減免されます。
たとえば平成２８年度で確定申告した場合、
平成２９年度の住民税から減免されます。
サラリーマンの場合には源泉徴収で
給料天引きされる住民税の金額が安くなります。
所得税の還付とは違って、
確定申告したら１～２か月後に、
減免金額が口座に振り込まれるわけじゃありません。
保育料なども安くなる
住民税が安くなるということは、
さまざまな行政サービスの料金も安くなります。
特に子育て世代に関しては、
保育料が下がるのがうれしいですよね。
仮に住民税が１７万円だったのが、
３万円まで下がった場合。
板橋区の保育料で考えると、
Ｄ６区分の最大２４８００円から
Ｃ３区分の最大４１００円まで下がります。
その差なんと２万円。
年間になおすと２４万円も保育料も浮くことになります。
参考：板橋区
子ども・子育て支援新制度の施行に伴う保育料の変更について
住宅ローン控除を最大限に生かすには？
さてさて、やっぱり気になるのはここですよね。
住宅ローン控除を最大限に利用するには、
どうすれば良いのか？
現状の制度だと住宅ローン控除を受けられる
最大の金額は毎年４０万円まで。
仮に１０年間ずっと４０万円分の控除を受けるとなると、
４０万円 Ｘ １０ ＝４００万円
の控除を受けることができます。
ここで問題になるのは、
住民税と所得税を合わせて、
毎年４０万円も支払っているかどうか？
現実的に考えると、
住民税と所得税の合計額が毎年４０万円超えるのは、
最低でも年収６００万円クラス。
配偶者控除・扶養控除・社会保険控除など合わせると、
年収７００万円が妥当なところ。
世の中、これだけ稼いでいる人なんて、ごく一握りです。
住宅ローン控除を最大限に生かすには、
やっぱり若くして高収入にならなきゃ難しいわけです。汗
共働きならペアローンにする手も
夫婦共働きで二人とも年収３００万円以上の
収入があるのなら、ペアローンを組むという選択肢もありますね。
この場合、住宅ローンの負担額も２人で分けられるし、
夫婦別々で住宅ローン控除を受けられます。
たとえば合計４０００万円の住宅ローンを
２０００万円ずつ負担すれば、
住宅ローン控除を最大限に生かせる可能性が出てくる！？わけです。
仮に２０００万円以上の残高を
１０年間維持した場合。
毎年の住宅ローン控除の金額は、
２０万円となりますね。
（２０００万円Ｘ０．０１＝２０万円）
住宅ローン控除の総額は
２０万円Ｘ１０＝２００万円となります。
所得税・住民税合わせて２０万円支払うとしたら、
年収はどのくらいになるのかというと、
だいたい３００万円～４００万円の間。
住宅ローン控除を最大限に生かせる可能性がかなり高くなりますね！
ただペアローンにした場合、諸費用が単純計算で２倍になります。
印紙税
司法書士報
抵当権免許税
など
フラット３５を使う場合にはさらに、
団信の保険料も２倍になります。
仮に３５年ローンで２０００万円借りた場合、
団信だけでも総額１００万円以上支払うことになります。
諸費用すべて合わせて１５０万円かかったとしたら、
住宅ローン控除で受けられる最大金額２００万円から引いて、
５０万円分お得になる計算ですね。
夫婦で換算すれば５０万円Ｘ２で、
１００万円お得になるわけです。
保育園に通う子供がいる場合には、
夫婦合計の住民税も安くなる影響で保育料も安くなるので、
さらに減税効果はさらに高くなります。
ただここで気を付けなければいけないのは、
ペアローンにしたせいで、金利負担が増える可能性がある点です。
もしかしたら単独で借りたほうが、
結果的に総支払金利負担が安くなり、
住宅ローン控除などの影響を差し引いても、
単独で借りたほうがお得になる可能性があります。
まとめ 住宅ローン控除で損しないために！
住宅ローン控除を最大限に生かすには、
- 単独ローン・ペアローンの諸費用・金利負担はどうなるのか？
- １０年分の住宅ローン控除の総額はいくらになるのか？
- 子供の保育料は総額でどのくらい安くなるのか？
などなどを考慮したうえで、慎重に判断しなきゃダメですね。
確定申告 いつまで？＠住宅ローンとかはいつまでの分をさかのぼれるわけ？ – 下書き
確定申告は毎年、曜日に関係なく
２月１６日～３月１５日
の１か月間。
土日を除くと実質、２０日ちょっとくらいの期間に、
確定申告の書類を提出しなければいけません。
この期間の間に、
前年の１月１日～１２月３１日
の収支を申告し、税額などを確定させます。
ちなみに２月１６日よりも前に
提出した場合も実は、受け付けてくれます。
法律上できちんと、税務署側で受付することが
義務付けられているそうです。
提出期限は３月１５日の何時まで？
僕も毎年のように、
年始は領収書の整理・帳簿付け
に追われます。汗
さすがに
期限内に間に合いそうにない！
って言うことはなかったものの、
「コツコツやっておけば。。。」
と何度後悔したか。汗
確定申告は３月１５日が提出期限
となっていて、受付時間の方は、
税務署が閉じる１７：００まで。
３月１５日 １７：００
が最終締め切り日時
というわけです。
ちなみに、都会に住んでいる場合、
確定申告時期は税務署内が、
めちゃくちゃ混雑します。
１７時閉庁とはいっても、
もしかしたら申請をさばききれず、
やむを得ず開庁時間を延長している
可能性はゼロじゃありません。
ただ、閉庁時間が延長されることに
望みを託すのはあまりにも心もとないので、
ここでいくつか、裏技を紹介します。
郵送なら多少は期限を延ばせる
確定申告の書類提出は、
わざわざ税務署に行かなくとも、
郵送で済ませることもできますね。
で、書類を郵送した場合の提出日が、
郵便の消印を押してもらった日付
となります。
つまり２４時間空いている郵便局が
近くになるのであれば、
３月１５日２３：５９
までならば、なんとか期限内に
確定申告を済ませることができます。
関連ページ：確定申告を郵送！封筒の大きさ・切手代は？折るのはだめ？
修正申告という手もある
３月１５日の２３：５９にも、
到底間に合いそうにない。
そんな時間まで空いている郵便局が、
近くにない！
そういう場合はどうする？
打つ手なしか？というと、
修正申告で乗り切ることもできます。
未完成なのは承知で、まずは体裁を整えて、
書類を提出してしまう。
書類提出さえしてしまえば、期限内に提出
という義務を果たすことができます。
その後、できるだけ早めに
内容を整えてから修正申告をすると、
最悪の事態を免れます。
延滞税！確定申告が送れた時の罰則が怖い。
期限内に確定申告を済ませることができなかったら、
延滞税が日割りで発生します。
日割りです。汗
無申告加算税という名目で、
２０％割り増しで税金を
取られることになります。。。
ただし、やむを得ず遅れる場合もあるわけで、
そういった時のために２週間くらいの猶予期間
があります。
３月１６日から２週間以内に、
書類提出が遅れていることを申告すれば、
無申告加算税を免除してくれる可能性もあります。
自己申告しなくとも、
税務署から指摘される前に、
期限後申告することができれば、
無申告加算税が５％で済む可能性もあります。
いずれにしても、確定申告は、
何が何でも期限内に済ませるべき
ですね。
還付申告はいつまでさかのぼれるの？
医療費控除や住宅ローン控除など、
還付申告の場合には、
最大５年前までさかのぼることができます。
つまり、今年の提出期間には、
書類提出が間に合わなかったとしても、
猶予があるのなら来年に回すことも可能。
去年と今年では収入状況が変わるため、
確定深刻の書類は無駄になるものの、
医療費の明細整理などを済ませておけば、
来年の手続きはスムーズに進むはず。
あとは、サラリーマンの場合、
その年の源泉徴収票さえ出してもえば、
確定申告の書類作成を始められますね。
関連ページ：確定申告期間中に医療費控除|領収書も医療費控除の必要書類